ВРИ по новым правилам: разбор для собственника и девелопера

Главное в четырёх пунктах

1. Правила о видах разрешённого использования собраны в отдельную главу Земельного кодекса — их больше не нужно собирать по кускам из разных актов.
2. ВРИ определён как разрешительный режим: он говорит, что на участке можно делать, а не просто числится записью в реестре.
3. Собственник выбирает основной или вспомогательный вид сам — из перечня, установленного градостроительным регламентом его территориальной зоны. Отдельное разрешение для этого не нужно.
4. Виды, установленные до 1 марта 2026 года, сохраняются. Массовой кампании по «приведению в соответствие» нет.

Что может собственник

Собственник участка вправе самостоятельно выбрать основной или вспомогательный вид разрешённого использования из тех, что предусмотрены градостроительным регламентом территориальной зоны, в которой находится участок. Изменение оформляется заявлением в орган регистрации прав; подать его можно через МФЦ или в электронном виде.

Ключевое ограничение здесь не процедурное, а содержательное: выбирать можно только из регламента своей зоны. Классификатор видов разрешённого использования задаёт общий язык, но не разрешает конкретное использование конкретного участка — это делают правила землепользования и застройки муниципалитета.

Что не может арендатор

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, самостоятельно вид использования не меняет. Решение принимает собственник — соответствующий орган власти. Исключения предусмотрены для отдельных ситуаций, прежде всего связанных с развитием территорий.

Это важный практический момент для бизнеса: если ваш проект построен на арендованной публичной земле, планируйте не подачу заявления, а обращение к арендодателю и оценку сроков.

Условно разрешённый вид: другой сценарий

Если нужный вид отнесён регламентом к условно разрешённым, порядок принципиально другой. Требуется процедура общественных обсуждений или публичных слушаний и решение уполномоченного органа. Стандартные сроки регистрационных действий здесь не работают: реальный горизонт — месяцы.

Мы рекомендуем определять это на самом старте проекта. Разница между «основной вид» и «условно разрешённый вид» — это разница между неделями и кварталом, и она определяет всю финансовую модель проекта.

Ограничения, о которых узнают поздно

• Садовые и огородные участки в границах территории садоводства — изменение вида ограничено. Исключения связаны, в частности, с преобразованием товарищества и изъятием для государственных или муниципальных нужд.
• Земли сельскохозяйственного назначения — изменение использования допускается решением уполномоченного органа региона, при этом с 1 марта 2026 года изменение в рамках сельхозпроизводства возможно, а перевод под жилищное и индивидуальное жилищное строительство закрыт.
• Зоны планируемого размещения объектов — для участков, попадающих в такие зоны, после 1 марта 2026 года действуют дополнительные ограничения по видам использования.
• Особые территории — земли лесного фонда, особо охраняемые природные территории, земли обороны живут по собственным режимам.

Связка «участок — здание — использование»

Отдельно стоит подчеркнуть требование, которое ломает больше всего сделок: назначение здания или сооружения должно соответствовать виду разрешённого использования земельного участка.

На практике это значит, что нельзя разложить задачу на этапы «сначала построим, потом поменяем вид». Несоответствие обнаружится при постановке объекта на учёт или при регистрации права — и приведёт к приостановлению. В худшем случае объект получит признаки самовольной постройки со всеми последствиями статьи 222 Гражданского кодекса.

Практическое правило: проверять допустимость нужно до проектирования, а не после. Стоимость проверки режима — доли процента от стоимости приведения построенного объекта в соответствие.

Что делать сейчас

Ничего срочно менять не нужно, если ваш участок используется в соответствии с уже установленным видом. Закон не переписывает существующие записи.

Проверить режим стоит в трёх случаях: вы планируете строительство или реконструкцию; вы покупаете участок или объект на нём; фактическое использование участка разошлось с тем, что записано в ЕГРН.

Проверка занимает немного времени и состоит из четырёх шагов: определить территориальную зону по действующим ПЗЗ, выписать перечень основных, условно разрешённых и вспомогательных видов, наложить ограничения (ЗОУИТ, красные линии, зоны планируемого размещения), сверить с назначением зданий на участке и с планируемым использованием.