Перепланировка в Москве по 508-ПП: эскиз или проект, запреты и порядок 2026 года

Кто и что решает

Согласование ведёт Мосжилинспекция — Государственная жилищная инспекция города Москвы. Услуга называется «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве», подаётся только электронно через личный кабинет на mos.ru и бесплатна. Заявителями могут быть собственники, наниматели по договору социального найма, индивидуальные предприниматели и юридические лица.

Отдельно стоящие нежилые здания — это другая государственная услуга и другой порядок. Нормы Жилищного кодекса к ним неприменимы: он регулирует помещения в многоквартирных домах.

Три режима: без согласования, по эскизу, по проекту

Вообще не согласуется. Переустановка сантехнических приборов в существующих габаритах, остекление балконов и лоджий, разборка ненесущих перегородок кроме межквартирных, замена материалов фасадных элементов, установка отопительных приборов без прокладки новых сетей, изменение конструкции полов. С 1 марта 2026 года из перечня работ, требующих предварительного согласования, исключена установка кондиционеров на фасадах многоквартирных домов — для объектов культурного наследия с соблюдением ограничений закона № 73-ФЗ.

По эскизу. Проект и техническое заключение не нужны, эскиз собственник готовит сам:

• устройство и разборка встроенных шкафов;
• устройство, перенос и разборка ненесущих перегородок;
• перенос дверных проёмов в ненесущих перегородках;
• перестановка и замена сантехприборов в существующих габаритах кухонь и санузлов.

Эскиз — это поэтажный план и экспликация до и после работ, адрес и описание работ. К заявлению прикладываются правоустанавливающие документы, учётно-техническая документация, письменное согласие всех членов семьи нанимателя или собственников. Если затрагивается смежное помещение — нотариальное согласие соседей. Если работы связаны с газовым оборудованием — акт о выполнении работ.

По проекту. Всё остальное, в том числе:

• устройство проёмов в несущих стенах и перекрытиях;
• любые работы, затрагивающие несущие конструкции;
• перенос и устройство «мокрых зон» — кухонь и санузлов;
• изменение конструкции полов с увеличением нагрузки;
• устройство антресоли площадью не более 40 % площади помещения;
• установка газовых приборов с прокладкой подводящих сетей и замена газовых плит на электрические;
• работы, затрагивающие общее имущество: входные группы, навесы, витрины, камины и дымоходы, вентиляционные короба со стороны двора, изменение оконных и дверных проёмов во внешних ограждениях.

Есть и промежуточный вариант — типовой проект из каталога, согласованного Мосжилинспекцией. Вместо разработки собственного проекта заявитель указывает ссылку на типовой. Библиотека покрывает значительную часть типовых серий домов, и для стандартной планировки это самый быстрый путь.

Что запрещено

Перечень запретов — пункт 10 приложения 1 к 508-ПП. Он закрытый, и в нём нет «смягчающих обстоятельств».

• Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, затруднение доступа к инженерным коммуникациям.
• Работы, после которых помещение может быть отнесено к непригодным для проживания.
• Нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций.
• Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимой по проекту.
• Устройство проёмов в стенах-пилонах, диафрагмах жёсткости, колоннах.
• Устройство штраб в горизонтальных швах и под оконными проёмами в сборных домах типовых серий.
• Ликвидация и уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж вентиляционных и технических коробов.
• Перенос радиаторов отопления на лоджии, балконы, террасы.
• Устройство полов с подогревом от общедомовых систем отопления и горячего водоснабжения.
• Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой; проём между жилой комнатой и газифицированной кухней без плотно закрывающейся двери.
• Объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями.
• Устройство наружного тамбура и витрин за пределами наружных стен.
• Перевод технических подполий в подвалы.
• Устройство лоджий на втором и выше этажах.
• Работы в домах, признанных аварийными.
• Устройство более одной антресоли; размещение на антресоли ванных, душевых, санузлов, кухонь, санитарно-технического оборудования, газовых и электрических плит.

Про «мокрые зоны» стоит сказать отдельно, потому что здесь чаще всего спорят. Прямого пункта «запрещён перенос санузла» в перечне нет. Запрет размещать санузлы и кухни над жилыми комнатами и кухнями нижележащих квартир выводится из запрета на работы, после которых помещение может быть отнесено к непригодным для проживания, во взаимосвязи со сводом правил СП 54.13330 и санитарными нормами. Норма выводная, но практика Мосжилинспекции по ней устойчивая.

Кто делает проект и техническое заключение

Проект разрабатывает организация, являющаяся действительным членом саморегулируемой организации. Проверить членство можно на сайте НОПРИЗ — Национального объединения изыскателей и проектировщиков. Это не формальность: проект от организации без действующего членства в СРО не принимается.

Техническое заключение о допустимости и безопасности работ требуется, когда работы затрагивают несущие конструкции. Его оформляет проектная организация — автор проекта дома. Если сведений об авторе проекта нет, заключение готовит проектная организация, отобранная Мосжилинспекцией; на практике эту роль выполняет подведомственное ГБУ «Экспертный центр», а для домов типовых серий — автор проектов соответствующей серии.

Для уже выполненной перепланировки нужно техническое заключение о допустимости и безопасности проведённых работ. Специалистам может потребоваться частично вскрыть конструкции, чтобы проверить усиление несущих стен и гидроизоляцию. Это стоит закладывать и в бюджет, и в сроки.

Сроки и порядок

Решение о согласовании направляется на адрес электронной почты заявителя. Приёмочная комиссия проверяет соответствие выполненных работ проекту, наличие актов освидетельствования скрытых работ и доступ к инженерным коммуникациям. Из состава комиссии исключены представители управ районов, если работы не затрагивают общее имущество; из числа согласующих органов исключены МЧС и Роспотребнадзор. Форму контроля — государственный или авторский надзор — выбирает заявитель.

Основания отказа: несоответствие проекта требованиям законодательства; отрицательное заключение о допустимости работ; судебное решение, ограничивающее право на переустройство; несоответствие фактического состояния помещения представленному проекту; заключение о недопустимости работ на объектах культурного наследия; отказ Москомархитектуры при влиянии работ на фасад. Досудебная жалоба рассматривается до 15 рабочих дней.

Финал: акт — не конец

Здесь москвичи чаще всего останавливаются на шаг раньше, чем нужно.

По завершении работ заявитель направляет в орган, осуществляющий согласование, уведомление о завершении работ, и к нему прилагается технический план. В уведомлении указываются сведения об уплате государственной пошлины за кадастровый учёт. Акт приёмочной комиссии утверждается в срок не более 30 дней со дня получения уведомления.

Дальше — ключевая норма части 3 статьи 28 ЖК РФ:

Переустройство считается завершённым со дня утверждения акта. Перепланировка считается завершённой со дня внесения изменений в сведения ЕГРН.

То есть акт закрывает переустройство, но не перепланировку. Пока новая конфигурация не отражена в реестре, для банка, покупателя и нотариуса планировка вашей квартиры — прежняя.

Обращаться в Росреестр напрямую заявителю не нужно: документы направляет орган, осуществляющий согласование. В Москве взаимодействие Мосжилинспекции с Росреестром автоматизировано. Но технический план готовит кадастровый инженер, и без него уведомление о завершении работ подать нельзя.

Самовольная перепланировка

Самовольной считается перепланировка, проведённая без решения о согласовании либо с нарушением проекта (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ). Последствия:

• административная ответственность по части 2 статьи 7.21 КоАП РФ: граждане — 2 000–2 500 ₽, должностные лица — 4 000–5 000 ₽, юридические лица — 40 000–50 000 ₽ (индивидуальные предприниматели отвечают как юридические лица);
• обязанность привести помещение в прежнее состояние в срок и в порядке, установленных органом, осуществляющим согласование;
• при невыполнении требования — продажа помещения с публичных торгов по решению суда, а для нанимателя — расторжение договора социального найма.

Уплата штрафа ничего не закрывает. Она не освобождает ни от узаконивания, ни от восстановления.

Два пути легализации:

1. Административный — обращение в Мосжилинспекцию за согласованием ранее выполненных работ с техническим заключением о допустимости и безопасности проведённых работ. На mos.ru для этого есть отдельная ветка навигатора.
2. Судебный — сохранение помещения в переустроенном состоянии по части 4 статьи 29 ЖК РФ, если этим не нарушаются права граждан и не создаётся угроза их жизни или здоровью.

Штраф по статье 7.21 КоАП РФ невелик, и это вводит в заблуждение. Реальная цена самовольной перепланировки — не штраф, а сорванная сделка, отказ банка и перспектива вернуть всё как было за свой счёт.

Нежилые помещения в многоквартирном доме

508-ПП и статьи 25–29 ЖК РФ распространяются и на них. Специфика в другом:

• работы по устройству входных групп в подвальные и цокольные помещения, навесов и витрин затрагивают общее имущество, поэтому требуют согласия собственников многоквартирного дома;
• отдельно регулируется замена или перенос инженерного оборудования с увеличением потребления ресурсов;
• действуют прямые запреты на наружный тамбур и витрины за пределами наружных стен и на перевод технических подполий в подвалы.

Для встроенного нежилого помещения протокол общего собрания собственников — обычно самая долгая часть проекта. Её стоит запускать первой, а не после получения проекта.

Как мы ведём перепланировку

Мы начинаем не с проекта, а с проверки замысла на запреты. Дешевле узнать про несущую стену и вентиляционный короб на эскизе, чем после разработки проекта.

1. Разбор замысла. Что из желаемого проходит по эскизу, что требует проекта, что запрещено безусловно. Письменно, с пунктами 508-ПП.
2. Серия дома и конструктив. От неё зависит, нужно ли техническое заключение и кто вправе его выдать, и есть ли подходящий типовой проект.
3. Проект и техническое заключение — с организацией с действующим членством в СРО.
4. Согласование через личный кабинет на mos.ru, отработка замечаний.
5. Работы, журнал производства работ, акты скрытых работ — без них приёмка не пройдёт.
6. Технический план и уведомление о завершении, приёмочная комиссия, акт.
7. Запись в ЕГРН — и только теперь перепланировка завершена. Подтверждение — выписка, а не акт.